こんにちは。フミです。
今回は外装塗装について書きたいと思います。
不動産投資をしていくと、避けて通れない大規模修繕ですが、実際はどのくらいかかるものなのでしょうか？
目次
10年経過するとやる必要が出てくる
一般的には大体10年周期位で塗り替えをしていくのがベストと言われています。
使われている塗料にもよりますが、大体10～15年位してくると徐々にくたびれた感じが出てきますし、塗装の剥がれ、チョーキング等の症状が出てきます。
このまま放置すると、外壁の防水能力が欠落してきて、雨水が浸入し、躯体に影響を及ぼすようになってきます。
シーリング打ち直しをするのがベスト
外装はただ塗ればＯＫというものでもありません。
確かに塗れば外壁の防水能力は復活するかもしれませんが、水の侵入経路はそこだけではありません。
危険なのが継ぎ目です。
こういった所のシーリングが劣化すると当然漏水の原因になります。
業者選定をする時に、ここをきちんとやるのかどうかを見ておく事が大事です。
今まで一番高かった発注は？
何度か外壁修繕をしていますが、その中でも初期に実施した外装塗装が最もお金がかかりました。
価格差は2倍でした。
１Ｋ10室位の小ぶりなアパートでしたが、大体一棟あたり250万程かかりました。
どういった発注方法だったかと言えば、その時にはまだ業者さんを知らない状態だったので、リフォーム会社経由で発注したのが一番の原因です。
そしてその間にもう一社入っていたため、２回ほど中抜きをされた後の金額となっていたのが最大の理由です。
直発注であれば、１２０万ほどだったようです。
すべてのリフォーム会社さんがこうではありませんが、この時の会社さんは少々えげつなかったです。
ただ、今現在は単価も高騰していますし、きちんとした作業をするのであれば、木造２階建て1Ｋ１０戸位の規模であれば、２００万位は見ておいた方が良いと思います。
では直発注が一番なのか？
では直発注が一番ベストなのかと言われればこれも疑問が出ます。
リフォーム会社が間に入る事で良い事もありまして、その一番のメリットは面倒がない事です。
職人さんとのやりとりや現場確認などの手間が直発注は多くかかるのが一番のデメリットとなります。
正直な所、サラリーマンをしながらやるのは少々無理があると思っています。
独立した後であれば頑張れる範囲なので問題ないと思いますが、副業としてやっている状態だとなかなか現実的ではありません。
安いからベストというわけではない
世の中には安かろう悪かろうというものは山ほどあります。
価格重視をし過ぎるあまり、後で後悔する事もあります。
最初はなかなか見極めが難しいですが、何度かやりとりをしているとわかってくるものです。
最初の段階で聞けることと言えば、
・塗料はどういったものを使うのか
・何度塗りをするのか
・シーリング打ち直しはするのか
・鉄部のサビ取りはするのか(ケレン作業といいます)
・足場は自社の物なのか
・外注なのか、自社完結なのか
このくらいを聞いておくと多少安心かと思います。
まとめ
一番大事なのはまずその担当者と会ってみて、色々とお話しを聞く事が大事です。
話してみたりすればある程度の事はわかりますし、わからない事は聞けばいいだけの事です。
あまりにも価格重視にし過ぎるとただでさえ高額な外装塗装なのに、またすぐにやらなければいけないという事にもなりかねませんので、注意が必要です。
ランキングクリックをお願いします！
にほんブログ村