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こんにちは。フミです。
今回は財務の安定化について書きたいと思います。
目次
最初はハイレバレッジになってしまう
不動産投資をしようとしている人で、潤沢な資金力がある人というのはごくわずかだと思います。
ほとんどの人が今現状に危機感を感じて、かき集めた資金を頭金として始めると思います。
なので、どうしても最初の方は融資に頼る事になりますし、その額もフルローン、オーバーローンというケースも珍しくありません。
むしろそうしていかないと、次に進めなくなってしまう事も問題として挙げられます。
なので、誰でも最初は綱渡りなのです。
不動産投資は買えば財務が悪くなる
不動産投資というのは若干特殊な傾向があります。
どんなに優良な物件でも、融資を引いて購入すれば、バランスシートは悪化します。
【例】
一棟しか持っていないケース
資産5000万 借金5000万 現金500万 自己資本比率10％
という事になります。簡略化しています。
この人が二棟目を購入すると、
資産10000万 借金10000万 現金500万 自己資本比率5％
といった形で余力がなくなるのがわかります。
最初の段階ではこういった自己資本比率も1桁台というのも珍しくありませんし、逆に30％も40％もある人はあまり多くはないのがこの世界の実情です。
ある程度拡大したら財務の安定化を
なので最初の方はアクセル全開で拡大に行く人も多いですが、ある程度の規模になってきたら、今度は財務の健全化に努める事も大事になります。
連続して買い続ける為には、財務の良好化は重要です。
債務超過になれば新たな融資は難しくなります。
売上のキープ、経費の圧縮はもちろんですが、返済をしっかり進め、時には売却も絡めて行くことで自己資本比率は少しずつ向上していきます。
理想としては30％にはしておきたいところです。
自己資金が潤沢になってきたら頭金を入れて購入も考える
自己資金が潤沢になってきたら、今までフルローンだったものを頭金を入れるようにすることで財務表は改善していきます。
自己資金が減るのは抵抗があるかもしれませんが、そういった事をすることで金利面でも優遇される可能性があります。
また、返済の安定化にもつながりますので、考える価値はあります。
まとめ
よく急拡大すると足元をすくわれると言いますが、それは守りを重視していないからこそ起きる現象です。
拡大中には見えない部分も多くありますので、ある程度の規模になったら安定も考える事をお勧めします。
