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こんにちは。フミです。
不動産投資をするにあたって、レバレッジという言葉がよく出てきます。
今回はレバレッジを効かせる事が本当にいいことなのかどうかというテーマで書きたいと思います。
目次
レバレッジとは？
簡単に言えば、てこの原理です。
少ない資本で大きな取引をすることができる事を指します。
要するに借金の力の事です。
株式、ＦＸでは信用取引とも言いますし、不動産投資で言えば融資に当たります。
このおかげで実際にはそのお金を持っていないくても、自分の力以上のものを買う事ができる為、資金力のない最初の内はとてもありがたいシステムです。
特に不動産の場合は現金で進める事の出来る人はほとんどいませんので、銀行融資が出なければそもそも難しいという事になります。
借金への考え方
以前よく耳にした言葉ですが、
「借りれるなら目一杯借りた方がいい」
「レバレッジは目一杯かけた方がいい」
というセリフですが、私は非常に危険な傾向だと思っています。
自己資金0でも借金ですべてＯＫというのも以前は良くありましたが、やってみるとわかりますが不動産は買えばゴールではなく、買った後の方色々とお金がかかるものです。
なので自己資金が全くない、もしくはレバレッジを大きくかけていて、不動産を始めた場合、不測の事態に対応できずこんなはずではなかったという事になりかねません。
レバレッジは不況に弱い
今回のコロナショックで様々な影響が出ていますが、信用取引で大きく張っていた人や、レバレッジを大きくかけて不動産をやっている場合、上手く行っている時はいいですが、反転した時のエネルギーも相当なものです。
プラスに大きく働いていた分、マイナスへのふり幅も大きくなります。
最初はレバレッジをかけ、少しずつ安定化へ
とは言っても私のような持たざる者は最初借金に頼らざるを得ません。
資金のほとんどを借入で賄う事になるはずです。
ただそれをずっと続けていたり、資金をプールしたりしないで使っていたりすると、いざという時に苦しくなってしまいます。
なのである程度増えたらバランスシートの改善に努めるべきです。
まとめ
規模拡大を目指したくなるのが人間のサガではありますが、そこは現実的な部分を見定めつつ実行していくのが一番手堅いです。
恐らく不動産投資は借金がなければ相当不況に強いビジネスだと思います。
借入がなければ多少家賃が下がろうともあまり問題はありません。
そこまでいかなくともバランスシートを重視した経営はやはり強いです。
