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こんにちは。フミです。
今回は借金について考えを書きたいと思います。
基本的に悪い借金というのは、収益を生み出さない借金の事を言います。
車、家、洋服、家電等々、基本的に収益を生み出さない物に借金をしてまで買うというのは投資家としてはＮＧ行為とされていると思います。
住宅などは生活もあるのである程度仕方がない部分があると思いますが、浪費行動の借金は最悪です。
良い借金は、収益を生み出してくれるものに対しての借金は良い借金と一般的には言われています。
となると、不動産投資で収益を生んでいる場合は良い借金という事になります。
不動産投資をする上で、最も重視するのはＣＦ(キャッシュフロー)だと思います。
特に始めたばかりで資金力がない状態の時には猶更その傾向が強いはずです。
手残り＝自分の収入という考え方ですから、当然そうなります。
なのでＣＦが出にくい物件の場合、あまりいい印象は受けないと思われます。
ただ、一概にそうとも言い切れない場合があります。
バランスシート上ではそうではなかったりするケースがあります。
左側の欄には資産が載り、右側には負債が載ります。
一例として、3000万の物件をフルローンで購入した場合、最初は
資産3000万 負債3000万
となり、自己資本0という状態になります。
これが数年経ち、返済が1500万ほど進んだと仮定します。(償却はここでは無視します)
資産3000万 負債1500万 自己資本1500万
という図式になります。
つまり手元に残っているお金は実際には1500万はないけれども、バランスシート上は1500万の自己資本を持っている、自己資本比率は50％という図式になりますので、余力のある状態という事になります。
こうなると、借金の返済した部分も貯金をしている状態と同じと言える事になります。
もちろん実際には現金がなければ税金や経費を支払う事が出来なくなりますので手元現金は必須ですが、借金返済が損をしているというものではないという考え方もあるという事です。
なので規模が大きくなると、その物件のＣＦに頼る必要もなくなるので意図的に短い返済期間にしたりすることもアリだと思います。
返済期間が延びるという事は、それだけ金利も大きく支払う事になりますし、利率も高くなりがちですので、必ずしも年数を伸ばす事だけが得策とは言えないわけです。
何事もバランスが大事になります。
