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こんにちは。フミです。
不動産投資をして、ある程度買う事が出来たという人は多いと思います。
しかし1～3棟位までは買えても、それから先に進まないという人も相当な数います。
これらの原因のほとんどは融資が付かない事です。
銀行側から事業として収支が回っておらず、体力もない為、これ以上融資をするのは難しいという事をよく耳にします。
これらの原因の一つに、せっかく生み出したＣＦを他の事に使ってしまっているという事が挙げられます。
基本的に不動産収入から得られたキャッシュは最初から使うべきではありません。
ですが人によってはそれに手を付けてしまうケースがあります。
特にダメなのが収益を生まない物に使ってしまっているケースです。
投資家という視点から見ると一番やってはいけないケースですが、ちょっとＣＦが入るようになると、社用車を買ったり、交際費が多くなったり、過剰リフォームをしてみたりと、最初の資金力がない状態ではやらない方が良い事をやったりしています。
経費になるからいいと思っている傾向がありますが、これこそ追加融資が受けられない最大の原因だと思っています。
オーナー側から見れば経費を増やせば納税額が減るからいいという視点があると思いますが、第三者から見れば、規模の割に利益の出ていない会社は要注意と見るのが普通です。
その内訳が納得できるものであればまだいいですが、まだ1棟2棟の状態でそれをやってしまうと、事業として上手く回っていないと判断されます。
なので最初の内は全力で利益を追うべきなのです。
不動産投資はその特性上、金融機関とは切っても切れない関係にありますが、なぜかそこに苦手意識を持っている人が少なくありません。
これは数字に対しての苦手意識がある事に他ならないと思います。
規模を拡大していきたいという気持ちがあるのであれば、基本的に空室を頑張って埋める努力をする、セルフリフォームなどをして経費を抑える、無駄なことにお金を使わないといったシビアな事を継続してやっていかないと、連続した増収増益には結びつきません。
今年も数棟購入しましたが、決算書と事業内容が良ければ金融機関は無下に扱ったりはしませんし、新規銀行でも融資をして頂く事はできました。
これはやはりポイントを押さえ、しっかりとした信念のもとに継続した運営を続けていれば評価はしてもらえるという事だと思っています。
正直不動産投資を始めてサラリーマンを辞めるまでにＣＦに手を付けた事は一度たりともありませんし、やめたその後も3年位は使ったりした記憶はありません。
間もなく10年目ですが、やっと以前よりは少しだけ経費を出す事に抵抗がなくなってきましたが、未だに貧乏性気質は抜けていません。
でも逆に言えばそれが自分の長所だとおもってやっておりますので、その成果が決算書に出ているだけだと思っています。
投資にウルトラＣはありません。
地道な積み重ねと時間の経過なくして成果は出ないと思っています。
