こんにちは。フミです。
不動産を購入したいと考えてはいるけど、継続して買い続ける事ができないという人が結構います。
その理由として融資が付かないというのが代表格です。
継続して融資を引くための一つとして書きたいと思います。
目次
不動産投資をすると赤字にする人が多い
不動産投資を始める人の中で多いのが、しばらくの間赤字申告が続いている人です。
初年度は仲介手数料、登記手数料、不動産取得税などの手数料が大きくかかる傾向がありますので、どうしても赤字になってしまう傾向が多いです。
この部分に関しては金融機関側としても理解している場合が多く、その後通常通りに黒字になっていけばいいという考えを持っている場合が多いです。
問題なのは、2年目以降も物件を購入した訳でもないのに赤字申告が続いている場合です。
基本的に不動産投資は利益が出やすいシステムにあります。
返済元本分は経費になりませんので、普通に運営して入居率も好調であればすぐ黒字になってしまいます。
しかし、利益を出して税金を払うのが何が何でも嫌な人達は経費を使いまくってでも利益を圧縮しようとします。
こういったものは健全な運営とは当然言えません。
金融機関は利益を見て融資可能かどうかを見ている
金融機関は一つの目安ではありますが、その会社の利益がどのくらい出ているかを見て、融資可能額を判断している傾向があります。
つまり利益に対して、どのくらいの返済余力があるのかを判断しています。
そうなれば赤字であれば、返済不可という事になりますので、いくらＣＦが出ていると説明をしても継続した赤字を続けていれば当然追加融資を受ける事はできなくなります。
確かに赤字申告をすれば、源泉税が返ってきたりして喜ぶ人もいますが、その小さなメリットの為に大きなチャンスを逃しています。
今後融資を受ける気がないというのであれば、利益を出す必要はないかもしれませんが、そうではない場合は戦略的に利益を出す事も必要です。
減価償却を伸ばすのも手
減価償却期間というのは減らすのはダメですが、伸ばす事はできます。
中古物件の場合、対応年数が過ぎていれば短期償却となりますので、利益の圧縮には効果がありますが、利益を出したい場合は逆に負担となります。
また、デットクロスの問題も引き起こしやすくなりますので、融資期間と合わせるのも一つの手です。
但し、最初に設定しなければいけませんので、途中で変更する事はできませんので注意です。
まとめ
融資戦略は数字の戦略でもあります。
単純に出銭を減らしたいという単純な理由だけですべてを決めてしまっていては、なかなか抜きんでた結果を出す事は難しいです。
継続して融資を得たいのであれば、金融機関がどういった会社に融資したいと考えているのかを見る事が大事です。
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