こんにちは。フミです。
昨今融資情勢が厳しくなってきて久しいですが、アパートローンとプロパーローンの違いという事について書きたいと思います。
目次
アパートローンとは
金融機関で独自に商品化したものが多く、基本的に個人の信用枠を利用して融資をするものです。
どちらの場合でもそうですが、基本的に本人の属性次第によって借り入れできる金額が上下する傾向にあります。
信用保証協会を使うケースも多くあります。
その為、融資額には限度があり、ある一定の額までしか借りられない傾向があります。
遊休地などを利用した新築アパート融資などはこういったローンを利用するケースが多いです。
感覚的には1億位で一度ストップがかかる事が多いように思います。
プロパーローンとは
事業性融資、通称プロパーローンと呼ばれているものです。
金融機関で商品化されたものではなく、その案件個々に審査を実施していくものです。
なのでこれといった縛りはなく、きちんと事業として成り立っていけるのかどうかが重要なポイントになります。
その為、基本的に上限が設けられていないケースが多いです。
その会社、個人の決算内容、資本力などを総合的に判断されます。
なので優良な会社は当然優遇されますが、厳しい会社は融資がＮＧになる事も珍しくありません。
不動産投資で目指すならば、このプロパーローンを使えるようになるのが目標となります。
アパートローンは連続した融資には向かない
こういった差がある為、アパートローンは連続した融資には向きません。
私も一度使わせて頂いた事がありますが、その一件だけでその後は融資して頂けなくなってしまいました。
要するに信用枠を使い切ってしまったという事になります。
その後はプロパーローンで融資をしてもらっています。
プロパーローンを引き出すコツ
一番大事な事は、きちんと事業として成り立つかどうか？という事になります。
不動産投資で言うならば、その物件を選定した考え、返済計画、収益性、客付けの戦略、大規模修繕の計画などをきちんと説明できることが重要になります。
それが事業計画という事になるわけです。
金融機関によって、築年数などの縛りがあったり、返済年数、金額など色々と条件があると思いますが、勝算がある案件であればテーブルに乗る可能性は十分にあります。
また、金融機関によって得意不得意があるものです。
特に担当者がやったことが無かったりする場合も往々にしてありますので、なるべく得意な所に持ち込む事がベストです。
まとめ
パッケージングされた商品は一般向けですので、規模拡大していくスタイルには当然向きません。
しかし、最初からプロパーを引き出すのはなかなか難しい場合が多いですので、まずはアパートローンで融資を引き、実績を作ってからプロパーに移行していくというのが王道になるかと思います。
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