こんにちは。フミです。
今回は新築アパートについて書きたいと思います。
営業の方に色々とお誘いを受けたりしますが、実態はどうなのでしょうか。
目次
土地値が高いと儲からない
傾向としてい言えるのが、土地値が高いと儲からないというのが私の見解です。
上物というのは基本的にそこまで大きな差は出にくいです。
建築単価だったり、材料やデザインなどをこだわれば別ですが、それ以外のものであればさほど差がありません。
差が出てくるのは土地です。
これが高ければ高いほど収支を圧迫します。
なので土地は現金で仕入れるというのが割と安全ラインかなと思っています。
サブリースは安全ではない
新築＝サブリース契約という傾向がありますが、これも万全ではありません。
条件が折り合わなければ契約解除になる事もありますし、そうなれば今まで何もしてこなかった人は路頭に迷います。
それが恐怖なので、条件をのむしかないというのは大半の意見だと思います。
家賃想定も高い傾向がありますので、3割以上下がる事を覚悟しておかないと苦しくなります。
新築＝満室ではない
最近の傾向から言って、よほどうまくやらないと満室運営が難しいと思います。
場所によってはすでに飽和状態になっていますし、そうなれば新築とは言えど常に満室とはいかなくなってきます。
そうなれば家賃や条件を緩和せざるを得ませんし、想定された収支は崩れていきます。
業者が持ってきたセットプランは収支が厳しい
建築、管理、客付け、リフォームなどをすべて一つの会社でやるという業者さんも多くなりました。
すべてを一社で管理できるため、非常に効率的なシステムだと思います。
ただ裏を返せば自分でできる事は何もないという事です。
何もしたくはないという人にとっては素晴らしいシステムだと思いますが、自分で工夫して運営していこうという人には向かないと思っています。
業者さんの取り分もありますし、自分で動かない分、儲けは少なくなります。
後半の方は手出しが多くなってくる可能性はありますが、下手に自分でやるよりはいいのかもしれません。
同じ建物になるので差別化ができない
業者さんが持ってきたプランというのは、どうしても同じような建物が多くなってしまいます。
企画がありますので当然です。
オリジナルを作ろうとすれば高くなるのは自然の事です。
ですがそうなれば競合も多くなりますし、差別化が難しくなります。
数年はいいかもしれませんが、それ以降は徐々に苦しくなってくると思われます。
まとめ
大事な事は収支をきちんと見る事です。
新築がカッコイイというのもわかりますし、その方が手間がかからなそうというのもよくわかります。
しかし、いつの時代も楽な物ほどもうからないというのは皆さんご存じの通りです。
どれだけ苦労を買えるかというのが大事なのかもしれません。
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