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こんにちは。フミです。
今回は高利回りについて書きたいと思います。
私もどちらかと言えば利回り重視の人間です(笑)
しかしだからと言って利回りさえ高ければ何でも買っているわけではありません。
利回りに惑わされると実際に運営してみるとこうではなかった・・・となるケースがありますので注意が必要です。
・空室率が高い高利回り
基本的に高利回り物件は大抵廃墟寸前になっていたり、もしくは空室率が異常に高いものが多いです。
確かに埋めればその利回りになりますが、実際には募集できる状態まで復元する必要があります。
状態にもよりますが、大抵安い物件は空室があれている事が大半です。
その為空室を回復させるまでにかかる費用を換算すると、利回りが3％位落ちるのはザラにあります。
リフォーム費用に加え、入居促進系に掛かる費用など結構費用がかかります。
・大規模修繕が迫っている物件
これもありがちですが、大規模修繕が迫っている物件は安い事が多いです。
なので購入した後に大きなリフォーム費用が掛かってくるため、実質利回りが低下します。
・レントロールが甘い物件
空室を仮想家賃で利回りを出す物件が多いですが、その想定された家賃が高い場合があります。
そうなれば絵にかいた餅になってしまうため、想定とは違う形になってしまいます。
このような不測の事態を想定した上で行くのであれば何も問題ありません。
可能性がある物件なのは間違いないと思います。
問題なのはそれらをリカバリーできる能力、覚悟、人脈があるかどうかが一番のポイントになります。
